Was kann beim Immobilienverkauf schiefgehen?

Die meisten Probleme bei einem Immobilienverkauf entstehen nicht während der Besichtigungen, sondern schon vorher – durch Dinge, die man zu spät bedacht hat. Hier die häufigsten Stolperfallen, die wir in der Praxis sehen.

Verzweifeltes Käuferpaar beim Durchsehen von Unterlagen vor einem Haus

1. Ein zu hoher Einstiegspreis

Der Klassiker: Die Immobilie wird bewusst über Marktwert angesetzt, "man kann ja immer noch runtergehen". Das Problem: Eine überteuerte Immobilie zieht in den ersten, wichtigsten Wochen kaum ernsthafte Interessenten an. Wird der Preis später gesenkt, wirkt das wie ein Warnsignal – Interessenten fragen sich, was mit der Immobilie nicht stimmt.

2. Fehlende oder unvollständige Unterlagen

Energieausweis, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen – fehlen diese Unterlagen, verzögert das nicht nur die Vermarktung, sondern kann auch bei der Finanzierungsprüfung der Käuferseite für Verzögerungen sorgen.

3. Geplatzte Finanzierungen

Auch nach einer mündlichen Zusage kann eine Käuferfinanzierung noch scheitern – etwa wenn die Bank bei der endgültigen Prüfung doch ablehnt. Deshalb prüfen wir Interessenten vor, bevor es zur Reservierung kommt, statt uns allein auf mündliche Aussagen zu verlassen.

4. Offenbarungspflichtige Mängel, die verschwiegen werden

Bekannte, wesentliche Mängel (z. B. Feuchtigkeitsschäden, Hausschwamm, frühere Wasserschäden) musst du als Verkäufer offenlegen – auch ungefragt. Werden sie verschwiegen und später entdeckt, drohen Schadensersatzforderungen oder sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Wir raten unseren Kunden immer: lieber einmal zu viel offenlegen als einmal zu wenig. Ehrlichkeit bei bekannten Mängeln schützt am Ende beide Seiten – und verhindert, dass ein Verkauf im Nachhinein zum Rechtsstreit wird.
— Paula Kohlmüller, Vertriebsassistenz / Social-Media

5. Uneinigkeit bei mehreren Eigentümern

Bei Erbengemeinschaften oder gemeinsamem Eigentum (z. B. nach einer Trennung) kann fehlende Einigkeit den gesamten Prozess zum Stillstand bringen – manchmal erst kurz vor dem Notartermin. Eine frühzeitige, klare Abstimmung zwischen allen Beteiligten erspart hier viel Zeit und Frust.

6. WEG-Beschlüsse, die den Verkauf komplizieren

Bei Eigentumswohnungen können anstehende Sanierungsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft (z. B. für Dach oder Heizung) den Kaufpreis oder die Verhandlung beeinflussen – besonders wenn sie kurz vor dem Verkauf noch beschlossen werden. Wir prüfen solche Punkte vorab, damit sie nicht erst beim Notartermin zur Überraschung werden.

7. Vorfälligkeitsentschädigung unterschätzt

Wird ein laufendes Darlehen vor Ende der Zinsbindung abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – teilweise im vier- bis fünfstelligen Bereich. Wer das erst kurz vor dem Notartermin bemerkt, gerät unnötig unter Druck.

8. Unrealistische Zeitvorstellungen

Wer plant, unmittelbar nach dem Notartermin bereits das Geld für die nächste Immobilie zu benötigen, kann in Zeitnot geraten – zwischen Notartermin und tatsächlichem Geldeingang liegen erfahrungsgemäß noch einmal mehrere Wochen (Fälligkeitsmitteilung, Lastenfreistellung).

Unser Fazit

Die meisten dieser Stolperfallen lassen sich mit einer sauberen Vorbereitung von Anfang an vermeiden. Genau deshalb prüfen wir Unterlagen, Eigentumsverhältnisse und mögliche Risikopunkte bereits vor dem ersten Inserat – nicht erst, wenn ein Problem konkret auftaucht.