Immobilie geerbt – was jetzt?

Eine geerbte Immobilie bringt oft eine Mischung aus Emotionen und ganz praktischen Fragen mit sich: Was passiert jetzt? Muss ich Steuern zahlen? Und was mache ich mit dem Haus oder der Wohnung? Hier ein Überblick über die wichtigsten Schritte.

Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen

Nach dem Erbfall hast du in der Regel sechs Wochen Zeit, um die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen (bei Aufenthalt im Ausland länger). Wichtig zu wissen: Mit einer Immobilie erbst du auch eventuell bestehende Schulden oder Verpflichtungen – bei Unsicherheit lohnt sich vorab ein Blick ins Grundbuch und in mögliche bestehende Belastungen.

Schritt 2: Erbengemeinschaft klären

Sind mehrere Personen als Erben eingesetzt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Wichtig dabei: Für einen Verkauf müssen alle Miterben zustimmen. Uneinigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft ist einer der häufigsten Gründe, warum sich der Verkauf einer geerbten Immobilie über Monate oder Jahre hinzieht.

Schritt 3: Erbschaftsteuer prüfen

Erbschaftsteuer fällt nur auf den Teil des Erbes an, der deinen persönlichen Freibetrag übersteigt (§ 16 ErbStG, Stand 2026, unverändert):

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel (bei lebenden Eltern): 200.000 €
• Eltern/Großeltern (bei Erwerb von Todes wegen): 100.000 €
• Alle anderen (z. B. Geschwister): 20.000 €

Wichtige Ausnahme – das Familienheim: Erbt der Ehepartner die selbst genutzte Immobilie des Erblassers und zieht selbst ein (Mindestdauer 10 Jahre), bleibt dies unabhängig vom Wert komplett steuerfrei. Für Kinder gilt das Gleiche, allerdings begrenzt auf 200 m² Wohnfläche.

Gut zu wissen: Beim Erben selbst fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG) – das unterscheidet den Erbfall deutlich von einem regulären Immobilienkauf.

Die Erbschaftsteuer wird oft überschätzt, weil viele nur die Schlagzeilen kennen. In der Praxis bewegen sich die meisten Erbfälle bei uns im Landkreis innerhalb der Freibeträge – entscheidend ist am Ende der tatsächliche Immobilienwert, den wir realistisch einschätzen.

— Leon Roth, Verkauf und Vermietung

Schritt 4: Die Spekulationssteuer nicht vergessen

Verkaufst du die geerbte Immobilie später, kann zusätzlich Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn anfallen (umgangssprachlich Spekulationssteuer, § 23 EStG). Wichtige Besonderheit: Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers. Hat dieser die Immobilie also schon vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Die Steuer entfällt außerdem, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hast.

Schritt 5: Realistische Wertermittlung

Egal ob du behalten, vermieten oder verkaufen möchtest – eine unabhängige, realistische Wertermittlung ist in fast jedem Fall der sinnvolle erste Schritt. Sie ist nicht nur Grundlage für eine mögliche Verkaufsentscheidung, sondern auch für die korrekte Berechnung der Erbschaftsteuer und eine faire Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft.

Schritt 6: Behalten, vermieten oder verkaufen?

• Selbst nutzen – sinnvoll, wenn die Lage und Größe zur eigenen Lebenssituation passen
• Vermieten – bietet laufende Einnahmen, bedeutet aber auch laufende Verantwortung (Instandhaltung, Verwaltung)
• Verkaufen – oft die pragmatischste Lösung bei Erbengemeinschaften, oder wenn Lage/Zustand nicht zur eigenen Situation passen

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Es gibt aktuell politische Reformvorschläge sowie eine anstehende Verfassungsgerichtsverhandlung zur Erbschaftsteuer (12. Oktober 2026) – die genannten Freibeträge und Regelungen entsprechen dem Stand 2026 und können sich ändern.